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作死的WeWork又在疯狂扩张
http://chenyaoqiang2.cn2020-10-09

共享办公企业WeWork仍在持续扩张。对于一家陷入财务困境、承诺减少开支并争取三年内实现盈利的公司来说,这着实令人有些意外。2019年11月,WeWork裁掉了近20%的员工。

WeWork于2010年由亚当·诺伊曼和Miguel Mckelvey在纽约曼哈顿联合创立,最初主要为自由职业者和小型初创企业提供共享办公空间。该公司在成立后9年间迅速发展,截至2019年8月,WeWork在全球29个国家111座城市拥有528处经营点。

据房地产咨询公司Cushman&Wakefield最新数据显示,2019年第四季度,WeWork租下了44.1万平方英尺的空间,比该公司一般的办公室大5倍,其中36万平方英尺位于该公司的主战场曼哈顿。截至2019年底,WeWork在曼哈顿经营点总面积达到了820万平方英尺,稳坐该地区首位,比摩根大通多了近300万平方英尺。

2019年12月,WeWork宣称公司一个月内在全球开放大楼52座供人租用,创下公司创建以来的最高纪录。在租下其中部分场地时,WeWork的财务窘境尚未完全显露。2019年是WeWork在美国经营点租赁最多的一年,相比之下,2020年要少得多。美国地产数据商Costar Group数据显示,到目前为止,WeWork预计在2020年增租200万平方英尺,而在2019年,这个数字达到了770万。这样看来,WeWork的扩张的确在减速。

但即便如此,2019年底新租赁的经营点仍可能让WeWork的财务状况雪上加霜。

不过,WeWork称,一切都在计划当中。

该公司在一则声明中表示,“WeWork及其新的高层已经表明,我们将会持续扩大场地面积,这种扩张是‘巧妙的,可盈利的’。我们将把重点放在核心市场,其中包括纽约”。

2019年11月,WeWork新任执行董事长Marcelo Claure对公司实现盈利的“6点发展计划”进行了简要说明,其中就包括以“巧妙可盈利的方式扩大公司版图”。去年10月,为了帮助WeWork走出财务困境,作为该公司最大的投资方,软银集团与WeWork达成协议,承诺向后者提供50亿美元的新融资,并向全体非软银股东发起总价高达30亿美元的收购要约。在那之后,Claure告诉紧张不安的员工们,他计划把重点放在公司的“核心业务”——办公室出租。

上月有关消息报道称,WeWork正私底下试图签订数份租赁合约。2019年第三季度,该公司的平均场地占用率从上年的84%降到了79%,这与该公司新场地的开放不无关系。

Claure称,他打算在2023年之前让公司实现正向自由现金流,这就意味着公司收入要高于在场地租用和维护上的开支。2019年第三季度,该公司收入9.34亿美元,损失达到12.5亿美元。

营业版图的扩大可能让盈利目标变得更加难以实现。

Paul Leonard是CoStar的一位咨询经理。他表示:“他们怎么着都得采取一些战略举措,但这时候扩张不是个好主意。他们应该重点发展一部分,退出一部分。”

Johathan Wasserstrum却认为这不一定是件坏事。Wasserstrum是SquareFoot的首席执行官,该公司为各企业寻找办公场地提供帮助。

“总的来说,这是道经济计算题:场地租用需要花费多少?场地租出能赚得多少?这些数据的波动率是多少?前期成本又是多少?”

众所周知,WeWork拒绝将新老场地的盈利分开来看。但根据去年夏天WeWork被迫取消的IPO来看,该公司约70%的场地开放未满两年,而两年恰恰是WeWork规定的场地成熟期。由于近期大量的新场地开放,这一比例可能因此进一步升高。

相比已有的营业点来说,较新的营业点基本上都不太盈利。新场地一租下,WeWork就得花钱进行翻修,宣传,同时还得花时间找租户。这就意味着,公司在新营业点盈利不足的情况下还得勉力支撑。

此外,Leonard解释道,租赁时间越长,场地挣钱越多。这是因为房租在升高——WeWork过去以较低的价格租下场地,今天再以较高的价格租给客户。

当然,倘若遭遇经济下行,情况就完全相反了。

“如果他们以2019年的价格签下租约,而2019年恰好是市场高点,2020年或2021年经济开始萎缩,租金持续下降,那么短期租户就能因此获益,”Leonard说。而与此同时,WeWork还得按合约上的价格支付租金。

不过,房地产专家相信,即使遭遇经济下行,对于共享办公的需求仍会持续增长。这是因为虽然经济下行会导致一些公司裁员或者离开现在的共享办公室,但也有公司在裁员之后会选择共享办公。

但不管怎么说,经济下行都不太好过,这也是对WeWork和其他共享办公企业经营模式的一场考验。


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